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来源：资市会
房产交易及金融服务业务堪忧，四季度形势更加严峻。
作者 | 资市分子
在房地产行业深度调整的第五年，作为房产交易龙头的贝壳，其年报数据无疑是观察市场冷暖的重要窗口。
2025年，贝壳交出了一份复杂而微妙的成绩单：总营收勉强维持住了正增长的体面，但利润端却已感受到来自深水区的寒意。
表面上，公司通过门店扩张和用户活跃度的提升，试图向外界传递规模底盘依旧稳固的信号；但另一面，存量房与新房的交易额双双下滑，直接拉低了整体毛利水平。
面对房产交易难以逆转的下行压力，贝壳不得不加速向“非房产交易”领域寻求增量，房屋租赁服务一跃成为最亮眼的增长极，让这家公司在外界的认知中，逐渐从“交易平台”向“居住服务商”转变。
然而，在这轮艰难转型的背后，新业务板块中金融服务的风险管控隐忧、回款能力的边际变化，以及资本市场的信心波动，都让贝壳的未来充满了更多不确定性。
01
净利锐减，核心主业深陷调整
贝壳的压力显而易见。
2025年，贝壳全年实现收入946亿元，较2024年的935亿元微增1.2%，但净利润从2024年的40.78亿元锐减至29.91亿元，降幅高达26.65%。经调整后的净利润为50.17亿元，也远低于2024年的72.11亿元。
这份“增收不增利”成绩单背后，是核心主业持续承压的缩影。
具体来看，存量房业务净收入为250亿元，同比下降11.3%；新房业务净收入为306亿元，同比下降9.1%。二者贡献利润的降幅更为明显，分别同比下降19.29%和8.4%。受此影响，公司整体毛利率从2024年的24.6%下滑至21.4%。
尽管经营压力陡增，贝壳在门店布局和用户触达上并未收缩。截至2025年末，其门店总数达61139家，同比增长18.5%；移动月活跃用户数平均为4380万名，略高于上年。
然而，规模扩张并未有效对冲交易额的下滑。
2025年平台总交易额为3.18万亿元，同比减少5%。其中，存量房交易总额2.15万亿元，同比减少4.2%；新房交易总额8909亿元，同比减少8.2%。
若聚焦第四季度，形势更显严峻。
2025年第四季度，贝壳营收221.9亿元，净利润只有8785万元，分别同比下滑28.71%，84.95%。该季房产总交易额同比下降36.7%，存量房与新房交易额的降幅分别达到35.3%和41.7%。
在业绩承压的背景下，贝壳仍通过股份回购与分红回馈股东，全年斥资9.21亿美元实施回购，并预计派息约3亿美元。
02
19亿元股份，天价薪酬再引热议
财报显示，2025年贝壳股份支付薪酬19.04亿元，较2024年27.26亿元有所回落，但仍是巨额支出。这也是导致贝壳净利润与经调整净利润悬殊的核心因素之一。
2023年，贝壳股份支付薪酬29.8亿元，彭永东约7.13亿元、单一刚约5.07亿元，合计拿走12.2亿元，占比41%；2024年两人合计6.81亿元，占比25%，其中彭永东总约4.01亿元、单一刚约2.99亿元。
若按40%占比推算，彭永东和单一刚两人2025年股份薪酬合计近8亿元；按25%占比推算，两人股份薪酬合计约5亿元，完整数据仍待详细财报披露。
2021-2024年，彭永东和单一刚四年总薪酬已达30多亿元，堪称中国企业创历史纪录的打工皇帝。
面对高管薪酬争议，贝壳官方曾作出解释，称两位创始人的薪酬中，绝大部分为2022年5月贝壳香港上市时，为满足港股同股不同权架构要求而授予的限制性股票，按照会计直线摊销法计入“股权薪酬”科目，并非传统意义上的现金薪酬，且彭永东在此前从未出售、转让过相关股票，并未实际变现。
但冰冷的财务数据难以抹平基层从业者的心理落差，“高管拿天价薪酬、基层赚辛苦钱”的矛盾被无限放大，最终引发经纪人集体声讨，成为全网热议的话题。
为缓解争议，彭永东与单一刚一年内累计捐赠约8.4亿元，设立专项基金保障员工健康。
2025年12月，彭永东首次出售个人所持900万股贝壳A类股，将税后所得约4.4亿元全部用于公益，其中50%用于应届毕业生租房帮扶，另50%用于提升居住服务者及其家庭成员的健康医疗水平。
2026年2月24日，在贝壳和链家即将迎来25周年之际，彭永东与单一刚再度联手，捐出1000万股A类普通股，价值约4亿元，专项设立“健康家贝守护金”。
但大额捐赠未能消除核心质疑：中介行业财富分配是否公平，高管高薪是否与业绩、责任匹配。
03
节流开源，去年减员近1.6万人
面对主营业务的滑坡，贝壳在成本管控与业务拓展上展现出极强的执行力。
在“节流”方面，公司通过压缩管理费用、市场费用及缩减人员规模来优化成本结构。
一般及行政费用：由2024年的90亿元减少9.9%至2025年的81亿元，主要由于股份支付薪酬费用及信用损失准备减少；
销售及市场费用：由2024年的78亿元减少5.8%至2025年的73亿元，这体现了公司人工成本、广告及推广费等项目的减少；
雇员总数：截至2025年年末雇员人数为11.92万，2024年年末时该数据为13.51万。
贝壳2025年第四季度还产生了部分一次性用于公司“成本优化举措”的费用，这从侧面反映出公司在组织调整上的力度。
在“开源”层面，以房屋租赁服务为代表的“非房产交易业务”成为弥补主业缺口的重要力量。
房屋租赁服务方面，2025年贝壳在管房源量超过了70万套，同比增长了62%。该业务净收入219亿元，同比增幅52.8%；贡献利润18.79亿元，同增162.86%。贝壳俨然已站稳“二房东”角色。房屋租赁服务贡献利润率同比也提升了3.6个百分点至8.6%。其中“省心租”模式成为盈利的关键，贝壳为业主及租户提供租赁代理服务及租期管理服务，业主保留物业的控制权及实益权益。
家装家居业务也给贝壳贡献了收入增长。该业务净收入154亿元，增幅4.4%；贡献利润48.44亿元，增幅6.72%。
此外，贝壳还加强了对回款的管理。其应收账款由2024年的55亿元压降至2025年的39亿元。
然而，即便通过多元业务开源与严格控费，依然未能完全抵消存量房及新房业务下滑带来的冲击。截至2025年末，公司现金、现金等价物、受限资金及短期投资总额降至555亿元，较上年同期的616亿元减少61亿元。
04
金融业务的合规隐忧与透明度拷问
在贝壳的业务版图中，新兴业务及其他的收入波动值得警惕。该板块净收入从2024年的25亿元锐减至2025年的16亿元，同比下滑36%。
根据公司描述，该部分主要包括金融服务及其他新拓展业务。虽然公司曾表示金融服务的净收入是此前增长的主因，但2025年的显著下滑，则暗示着该业务或正经历深度调整。
贝壳在金融服务领域布局深入。
为了给平台的金融服务赋能，贝壳甚至还开发了先进的技术，核心体现就是为“理房通”创建电子钱包。据悉，电子钱包能用于贝壳生态系统及高频率及高价值处理货币交易，本质上是进行数字化转账、清算及结算的系统。
贝壳还提供融资担保业务。贝壳在财报的“表外安排”中提及，“我们通过附属公司为部分金融合作伙伴或个人出借人提供贷款额财务担保。在借款人发生违约的情况下，我们有责任向出借人补偿本金及利息付款。因此，我们实际上向出借人提供了信用风险担保。”
2025年上半年，贝壳的“其他成本”从2024年同期的9亿元增长27.6%至11亿元，其中主要原因便包括金融服务相关的风险拨备和资金成本的增加。
据悉，贝壳在2014年建立的线上支付平台理房通，在房产交易中提供数字支付处理服务。从北京理房通支付科技有限公司官网上看到，理房通可以在支付意向金、支付定金、支付首付款，以及支付尾款的环节参与交易。
涉及
金融服务，也给贝壳的管控提出了更高的要求。
从天眼查可以看到，理房通公司有11个立案信息，在2025年还有一个行政处罚记录，处罚事由包括“未落实交易信息真实、完整、可追溯的要求”“违规进行支付账户到银行账户非同名划转”等。行政处罚对贝壳的口碑自然也会造成负面影响。
与此同时，一直以来，平台在沉淀资金使用上的“不透明”遭到市场诟病。从贝壳APP上或许可以窥见一些细节。从APP上，贝壳提供的“金融服务”栏目中的一个功能，便是“赎楼”，也即“解除抵押”。
根据描述，这个金融服务提供两款产品，其中之一便是利用首付款来解抵押，金额10万元及以下平台一次性收费1000元/笔，10万以上，收费标准为担保金额*1%。
从贝壳每年二手房高达2.15万亿元的总交易额来看，类似服务对公司的风险管控提出了极高的要求。虽然公司在定期报告中有所提及，但在具体业务的资金流向、风险敞口及风控措施上，信息披露仍有待进一步透明化。
05
老股东不断清仓套现
随着行业环境的变化，贝壳业绩的承压也影响到了股东的信心。近些年来，贝壳直面着老股东不断退出的尴尬。
公开信息显示，2021年，战略投资者融创中国分两次大规模进行了减持，套现超过了10亿美元，并最终彻底清仓了贝壳股票。融创中国对外的口径是“收回财务投资，支持聚焦主业发展”。
2024年至2025年，战略投资者万科也加速减持，最终于2025年11月完成清仓。万科对此的解读为“瘦身健体”之举。
作为财务投资者的软银则在2022年进行了减持，对此媒体还用“孙正义逃离贝壳”来形容，最终软银完成清仓。另一个为财务投资者高瓴资本同样有减持的动作。
关联方和高管也在减持。
2023年6月，代表贝壳创始人左晖家族利益的信托宣布减持1190万股贝壳股票，价值约1.8亿美元。
副董事长、执行董事徐万刚通过其实际拥有的Blossom South Limited在2023年进行了多次减持。
董事会主席，执行董事，首席执行官彭永东也于2025年展开了自贝壳上市以来的首次出售。但此次出售并非为了套现，而是为了兑现2025年4月承诺的900万股捐赠计划。
面对减持和股价压力，贝壳也抛出了回购和分红方案，这些举措在一定程度上起到了稳定市场预期、对冲减持压力的作用。但在主营业务尚未企稳、新业务仍需验证的过渡期内，如何通过持续的经营改善和透明的公司治理，重建资本市场的长期信任，仍是贝壳需要持续面对的课题。
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